從整體搬遷計劃出發，安排新居房貸
購買新居可能是第一次進入樓市、換購較大或較小的房屋、搬遷，也可能是在現有住宅售出前先購入下一個家。不同情況會帶來不同的借貸能力、可用資金、買賣交割時間及貸款結構問題。Smart Mortgage協助布里斯本自住買家比較合適的貸款機構，並由初步評估一路規劃至房產交割。
哪些自住買家適合這項服務？
我們協助首次置業者、準備購買下一個家的現有業主、需要更大空間的家庭、換購較小住宅的買家、因工作或生活搬遷的人，以及由租住或投資重新轉為自住的買家。物業可以是二手獨立屋、公寓、聯排住宅或新建住宅，但不同物業和合約類型可能有不同貸款要求。
已有住宅的買家可能需要決定先賣後買、先買後賣、保留現有物業作投資，或提取可用淨值支付下一套房的資金。首次置業者則可能較需要確認合理價格範圍、完整置業成本，以及是否符合政府支援計劃。
如果收入包含加班、佣金或獎金、一方為自僱人士、部分資金來自家人贈款、計劃使用guarantor，或有HECS、私人貸款及信用卡限額，個別評估也很重要。不同貸款機構對同一情況可能有不同處理方式，因此最低廣告利率不一定代表最合適的方案。
需要準備多少首付或房產淨值？
20%自有資金是常見規劃基準，因為通常形成80%的貸款價值比（LVR），並可能避免貸款機構按揭保險（LMI），但並非所有貸款的最低要求。部分貸款政策或合資格首次置業計劃可能接受較低比例；某些物業、地區或申請情況則可能需要較多資金。
如果目前已有物業，可用淨值可能成為新居資金的一部分。實際可用金額取決於現有物業估值、未償貸款、可接受的LVR及額外債務的還款能力。帳面淨值不等於已獲批准的equity release，簽訂購房合約前應先完成評估。
比較資金方案時，不應只看首付百分比，還要計算印花稅、登記、過戶、驗樓驗蟲、貸款費、搬遷支出及交割緩衝。你可以使用我們的置業首付儲蓄計算器建立較實際的資金目標。
置業成本、優惠及可用支援
置業預算不應只包括合約訂金。印花稅、業權登記、過戶、驗樓驗蟲、貸款或估值費、保險、搬遷支出及交割調整，都會影響實際所需現金。現有業主還要考慮地產代理佣金、推廣費、解除原有抵押的費用，以及兩宗交易未能同日交割的情況。
合資格首次置業者可能獲得昆士蘭補貼或印花稅優惠，也可能符合聯邦置業擔保計劃。資格取決於物業、成交價、居留身份、過往業權及入住用途，規則亦可能調整；把優惠計入預算前應先確認最新要求。
符合優惠或補貼資格並不代表房貸一定獲批。貸款機構仍會評估還款能力、信用紀錄、完成交易所需資金及所選物業。你可以先用印花稅及房產費用計算器估算政府費用，再由過戶師確認最終應付金額。
貸款機構如何評估自住購房申請？
貸款機構通常會查看可核實收入、工作穩定性、生活開支、現有債務、信用卡限額、受養人、信用紀錄及購房資金來源，並以高於實際貸款利率的serviceability buffer測試利率上升後的還款能力。試用期、臨時工作、加班、佣金、租金及自僱收入的處理方法因貸款機構而異。
物業本身也會影響審批。面積較小的公寓、受貸款限制的地區、特殊業權或在建物業，可能與一般二手獨立屋有不同要求。預批可以顯示初步借貸能力，但貸款機構仍需接受所選物業，才會提供無條件批准。
如果買家同時出售和購入，貸款機構在現有出售交易成為無條件前，可能同時計入現有及新貸款。預計售價、原房貸清償金額及交割日期都需要有依據，不能只按理想情況假設；這些因素可能明顯改變可承受的購房價格。
根據生活及資金安排選擇貸款結構
貸款結構應配合你日後使用現金的方式、對供款穩定性的需要，以及物業將來會否轉作投資。浮動或固定利率、offset帳戶、redraw、split loan、供款頻率及貸款年期，不只影響功能，也會影響總利息和費用。
保留現金緩衝的買家可能適合使用offset；重視較低持續費用的人，則可能考慮功能較少的基本貸款。固定全部或部分貸款可以在一段時間內提高供款確定性，但選擇前應理解額外還款限制及break cost。
較長年期可以降低最低每月供款，但如果債務維持更久，總利息也可能增加。你可以使用房貸還款計算器比較不同利率及年期，並在預算中預留其他持有成本。
如何協調現有住宅與下一套房？
先賣後買可以較清楚知道可用資金，也能降低同時持有兩套房的風險，但可能需要臨時住宿或較長交割期。先買後賣可先確定下一個家，但在現有物業售出前，貸款評估可能需要同時承擔兩筆債務。
視乎情況，買家可能考慮subject-to-sale條款、協調同日交割、deposit bond、提取淨值或bridging finance。每個方案都有資格、成本和時間風險。過渡貸款尤其應以實際售價和合理出售期測試，而不是只按最理想情況規劃。
如果保留現有住宅作投資，在調動或redraw資金前應先檢視每筆貸款的用途及帳戶結構。稅務處理取決於借款資金的實際用途，而不只是抵押物業，應另行取得獨立稅務意見。
由借貸評估到房產交割
一般流程先評估置業目標、收入、現有承擔、可用資金及現有物業，再比較合適的貸款機構和結構，並準備預批或正式申請。如果同時出售物業，預計出售所得、原房貸清償金額及兩邊的交割時間都應納入計劃。
選定物業後，貸款機構可能安排估值，並要求已簽署合約或補充文件。附條件批准或預批不等於無條件批准；出價前應了解finance condition、審批期限及交割所需現金，並請過戶師審閱合約。
如果合約、交割日期、收入、工作、債務、購房資金或出售安排有變，應立即通知房貸經紀和過戶師。貸款獲批後，仍要核對貸款文件、完成剩餘條件，並在交割前確認保險、direct debit及offset安排。
自住買家甚麼時候適合聯絡房貸經紀？
無論尚未開始看房、置業計劃有變，還是已經面對合約期限，都可以聯絡房貸經紀。提早評估有助確定較實際的價格範圍、比較貸款機構政策和產品功能、規劃預批，並在出價前找出可能影響申請的問題。如果需要同時買賣、使用房產淨值、保留現有住宅、以浮動或自僱收入申請、考慮guarantor，或協調多個交割日期，個別規劃尤其重要。 申請免費自住房貸評估.
所需自有資金取決於貸款機構、物業、貸款價值比（LVR）及個人財務狀況。20%是常見基準，並可能避免貸款機構按揭保險（LMI），但不是所有貸款的固定最低要求。現有業主也可能使用經批准的房產淨值；合資格首次置業者則可能使用特定政府支援計劃。
預算應包括印花稅、登記、過戶、驗樓驗蟲、貸款或估值費、保險、搬遷支出及現金緩衝。如果同時出售另一套物業，還要考慮地產代理、推廣及解除原有抵押的費用。首次置業者把補貼或印花稅優惠計入預算前，應另行核對最新資格。
審批時間取決於貸款機構、申請複雜程度、文件是否完整、估值要求及當時的處理量。預批或附條件批准不等於貸款機構已無條件接受所選物業。如果已簽署購房合約，應立即通知房貸經紀和過戶師，以便評估及管理finance deadline。
貸款機構抵押保險（LMI）是一次性保費，用於保護貸款機構（而非借款人）在您違約時的損失。當首付低於房產價值20%（即貸款價值比超過80%）時，通常需要支付LMI。LMI可一次性支付或計入貸款餘額。
可以。房貸經紀可以綜合現有房貸、預計出售所得、可用房產淨值及擬申請的新貸款作評估。如果買賣時間接近，也可以比較協調交割、提取淨值或過渡貸款等方案，並解釋各自的資格、成本及風險。